Annulation d’une vente dans le cadre d’une opération de défiscalisation déficitaire : vers toujours


A propos de l’arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2017.

Les faits sont aussi simples que la sanction sévère. Une société de conseil propose à un particulier d’investir dans un programme immobilier neuf dans le cadre d’une opération de défiscalisation, simulation financière personnalisée à l’appui. La vente est passée, le bien livré puis proposé à la location. Problème : aucun locataire durant plusieurs mois, et finalement, une baisse substantielle du loyer proposé.

L’acquéreur saisit la justice pour faire annuler la vente en estimant que ses interlocuteurs, professionnels, lui ont caché l’état de saturation du marché et les risques encourus. Il réclame également des dommages et intérêts au vendeur, à la société de conseil et au notaire pour manquement à son obligation de conseil.

Réponse favorable des premiers juges puis de la Cour de cassation :

« La société (de conseil) avait fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l’ensemble de l’opération alors qu’en sa qualité de professionnel spécialisé dans le conseil en investissement financier, elle connaissait l’état de saturation du marché immobilier sur la ville ».

(…)

Que ces manœuvres ayant déterminé (l’acquéreur) à contracter, la société (de conseil), mandataire du vendeur, a commis un dol à son égard ».

La plaquette commerciale vantait « l’opportunité d’un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant ». Raté. Au point d’exonérer l’investisseur de toute responsabilité ? Manifestement oui.

A noter que dans cette affaire, le notaire qui a passé la vente a également été condamné à indemniser l’acquéreur de son préjudice. Il aurait dû, connaissant lui aussi le marché, attirer l’attention de l’investisseur sur les risques de l’opération.

Il nous semble que la carence locative de plusieurs mois (seize tout de même dans cette affaire) pouvait justifier de retenir l’existence d’un certain préjudice pour l’investisseur.

La nullité de la vente interroge davantage. Tout investissement comporte une part de risque, qui ne peut être totalement ignorée. Rappelons que dans cette affaire, l’appartement semble finalement bien avoir trouvé preneur, mais dans des conditions financières moins favorables pour l’investisseur.


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